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MOTIVOS POR LOS QUE UN PROPIETARIO PUEDE SOLICITAR EL DESAHU
1) El cumplimiento del plazo de duración del contrato de alquiler:
En nuestra legislación, el plazo mínimo de duración de un contrato de alquiler se fija en función del año en el que se realizó el contrato (ya que conviven leyes diferentes para cada caso).
2) Por incumplimiento de pactos establecidos en el contrato.
3) Por impago de la renta mensual o de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o le corresponda al inquilino.
4) Por el subarriendo o la cesión inconsentidos:
El titular del contrato no puede “ceder” el arrendamiento a otra persona sin permiso por escrito de la propiedad.
5) Por causar daños intencionados en la vivienda.
6) Por la realización de obras inconsentidas:
El inquilino no puede realizar sin permiso del propietario obras que modifiquen la configuración de la vivienda (tirar tabiques, cerrar galerías…) o que disminuyan su seguridad o estabilidad. Es aconsejable pedir permiso por escrito al propietario para la realización de obras en general.
Además, la ley establece que el propietario está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar las viviendas con las debidas condiciones de habitabilidad (sin derecho de elevar la renta en el caso de los contratos firmados con posterioridad al 1 de enero de 1995). Si la obra durase más de 20 días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el inquilino se vea privado. Si la reparación es urgente, el inquilino puede arreglarla por sí mismo, previa comunicación al propietario y, después, reclamar a éste su importe.
Por otro lado, ten en cuenta que el hecho de que el piso se encuentre en malas condiciones por la falta de realización de las obras de conservación necesarias no justifica que dejes de pagar la renta ya que legalmente son cuestiones independientes; deberás continuar pagándola e ir a un abogado/a que se encargue de presentar la correspondiente demanda al Juzgado pidiendo que se obligue al propietario a realizar las obras.
7) Por la realización de actividades peligrosas, molestas, ilícitas, etc… en la vivienda.
8 ) Cuando ni el titular ni su familia residan en la vivienda: los tribunales vienen fijando normalmente un plazo de más de seis meses de abandono para desahuciar.
9) Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente (Ayuntamiento).
* DESAHUCIOS POR FALTA DE PAGO:
- La Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, de 7 de enero (LEC) establece que el inquilino podrá continuar en el arrendamiento si cuando recibe la demanda de desahucio paga TODAS las cantidades que debe (tanto las que se le reclaman en la demanda como los meses que adeude en el momento en el que hace el pago), legalmente, a este supuesto se le llama “enervación del desahucio”. Para que un inquilino tenga derecho a enervar el desahucio deben darse las siguientes circunstancias:
- Que sea la primera vez que enerva el desahucio (es decir, que nunca haya utilizado esta forma de pago de las deudas del piso).
- Que el propietario no haya requerido al inquilino el pago de la deuda con anterioridad a la demanda; la ley dice que si el propietario te ha requerido fehacientemente (por carta certificada, burofax, notario, etc…) el pago de la deuda con al menos dos meses de antelación a la presentación de la demanda de desahucio y tú no has pagado la deuda ANTES de la presentación de la demanda, el desahucio NO se podrá enervar…es decir, que el desalojo se producirá aunque sea la primera vez que te llevan a Juicio.
En resumen, si es la primera vez que te quieren desahuciar por falta de pago y no has recibido ningún escrito reclamándote la deuda con anterioridad a la demanda, puedes parar el desahucio depositando las cantidades en el Juzgado (te personas en el Juzgado y te darán un número de cuenta en el que depositar el dinero). También lo puedes hacer con Notario pero es más seguro en el Juzgado. Después, deberás pagar también las costas del Juicio (honorarios de abogado/a y Procurador/a) si no tienes derecho a justicia gratuita.
Por otro lado, la Ley dice que el propietario podrá manifestar en la demanda que “perdona” una parte o el total de la deuda reclamada a cambio de que el inquilino abandone voluntariamente la vivienda en un plazo que no podrá ser inferior a un mes desde que se le notifica la demanda.
Hay que tener en cuenta que la LEC dice que si el inquilino demandado NO acude al Juicio, el desahucio se acordará sin más trámite.
* DEFENSA LEGAL EN LOS JUICIOS DE DESAHUCIO:
Es imprescindible a la hora de defenderse de un desahucio contar con el asesoramiento de un/a abogado/a; en cuanto te llega la demanda, debes de acudir a pedir ayuda (ten en cuenta que el plazo para recurrir cualquier decisión judicial es de cinco días desde que ésta se te notifica).
Es aconsejable acudir a un/a abogado/a de confianza, pero si no conoces a nadie y careces de recursos económicos para contratar un/a abogado/a, nada más recibir la demanda, debes personarte por la mañana con tu DNI en el Servicio de Orientación Jurídica (SOJ) de tu ciudad (la dirección se consulta llamando al Colegio de Abogados y diciendo que necesitas un/a abogado/a de oficio). El mismo día que solicitas la asistencia jurídica gratuita, deberás personarte en el Juzgado y llevar un papel de este servicio que acredite que has pedido abogado de oficio ya que el Juzgado tiene la obligación de paralizar el procedimiento judicial hasta que se te designe uno. Para que te den el abogado/a de oficio te solicitarán toda una serie de documentos que deberás entregar al SOJ.
Consejos básicos:
- Es muy importante que cumplas con todos los trámites de entrega de papeleos y que acudas a las citas del SOJ; ten en cuenta que debes de recoger todas las notificaciones que te lleguen a tu domicilio ya que la Ley establece que si se te intenta notificar dos veces un documento y no lo vas a recoger, la decisión judicial se publica en el Boletin Oficial de la Provincia; esto quiere decir que, a efectos legales, te dan por notificado aunque tú no te hayas enterado…(igual que en las multas).
- Si un propietario deja de cobrarte el alquiler debes de “ponerte en marcha” inmediatamente; es importante que intentes efectuar el pago de la renta mediante un giro telegráfico en correos, si no te la quiere coger el dueño, debes de iniciar un procedimiento judicial de consignación de rentas (acude al SOJ a informarte:allí te darán los impresos para realizarlo). El expediente de consignación supone que cada mes deberás realizar el giro y, si no lo cobra el propietario, depositar el dinero de la renta en el Juzgado. Con este trámite evitas que el propietario mediante una “jugarreta” intente desalojarte del piso alegando una falta de pago de renta falsa.
- Actualmente existe en Correos el sistema de burofax el cual sirve para notificar cualquier tipo de incidencia al dueño(obras necesarias, daños en la vivienda, etc…), antes se efectuaba mediante Notario pero el burofax es barato y tiene el mismo valor legal.
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